É necessário um notário para comprar uma casa na Holanda?

Sim, é obrigatório (e útil).

Na Holanda, não é possível comprar ou vender uma casa sem um notário civil (Notaris). Ao contrário de alguns países, onde os advogados representam apenas uma das partes, o notário holandês é um oficial jurídico imparcial nomeado pela Coroa. Ele representa tanto o comprador quanto o vendedor.

A função deles é garantir que a transferência da propriedade seja juridicamente válida e que todas as transações financeiras sejam seguras.

O que exatamente faz o notário?

O notário é o guardião de todo o processo. Suas tarefas incluem:

• Verificação do título: Verificar no Registro de Imóveis (Kadaster) se o vendedor é realmente o proprietário legal e se há alguma penhora (apreensão) sobre o imóvel.
• As ações: Elaboração dos dois documentos mais importantes:
  • A Escritura de Transferência (Leveringsakte): transfere a propriedade para você.
  • A Escritura Hipotecária (Hypotheekakte): Formaliza o seu contrato de empréstimo com o banco.
• Depósito financeiro: O notário gerencia os fluxos financeiros. Você paga o depósito e o preço de compra na conta de terceiros (não diretamente ao vendedor). O notário só libera o dinheiro para o vendedor depois que a casa estiver oficialmente registrada em seu nome.

Fundamental para expatriados: a exigência de intérprete

Se você não fala holandês fluentemente, o notário está legalmente proibido de permitir que você assine os documentos. Você deve entender exatamente o que está assinando.

A regra: Você deve contratar um intérprete (tradutor) juramentado para estar presente na reunião de assinatura.

Observação: não é permitido que um amigo faça a tradução para você. Deve ser um intérprete oficial e juramentado. Isso normalmente custa entre €300 e €500.

Escolha de um notário e custos

Na Holanda, o comprador escolhe o notário (conhecido como “privilégio do comprador”), porque normalmente é ele que paga os honorários do notário.

• Custo: As taxas notariais não são fixas e variam de acordo com o cartório. Espere pagar entre € 1.500 e € 2.500 pelas duas escrituras (transferência + hipoteca).
• Dedução fiscal: A taxa pela escritura hipotecária é dedutível nos impostos na caixa 1. A taxa pela escritura de transferência não é dedutível.

Exceção: Para projetos de construção nova (Nieuwbouw), geralmente há um “Notário do Projeto” designado que você deve usar.

Tenho que estar presente pessoalmente?

De preferência, sim. É um momento de celebração! No entanto, se não puder comparecer (por exemplo, se estiver no exterior), pode conceder ao notário uma procuração (Volmacht) para assinar em seu nome. Deve providenciar isso com bastante antecedência.

Perguntas frequentes

Como posso encontrar um notário?

Você é livre para escolher qualquer notário na Holanda; eles não precisam estar na mesma cidade que a casa. Vale a pena comparar orçamentos online, pois as taxas variam significativamente.

Quem paga as taxas do cartório?

Em uma compra padrão “Kosten Koper” (k.k.), o comprador paga. Se você comprar “Vrij op Naam” (v.o.n.), que se aplica a novas construções, o vendedor (incorporador) paga os custos da escritura de transferência.

O notário verifica o estado da casa?

Não. O notário verifica questões legais (propriedade, ônus), não questões físicas (vazamentos, podridão). Para defeitos físicos, você precisa de um inspetor técnico.